访谈主题：存量房计税价格评估系统应用
访谈嘉宾：莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新
莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平
访谈时间：2017年12月8日14:00-16:00
文字实录：
[主持人 山东地税]
尊敬的各位纳税人、网友朋友们，大家好！欢迎走进山东地税在线访谈直播室。今天我们非常高兴的邀请到莱芜市地税局税收管理一科科长吕清新同志、副科长陈平同志做客访谈现场。欢迎纳税人朋友和网友积极参与！欢迎各位嘉宾！
[2017-12-08 14:04:07]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
主持人好，大家好！很高兴通过在线访谈直播室与各位纳税人和广大网友在线交流。今天，我们主要围绕存量房计税价格评估系统应用，针对纳税人提出的一些具体问题以及纳税人比较关注的内容进行解答，欢迎大家积极参与！[2017-12-08 14:09:08]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
主持人好，大家好！欢迎大家对我们的工作多提宝贵意见和建议。[2017-12-08 14:12:15]
[主持人 山东地税]
吕科长,在访谈之前，请您简单为我们介绍一下存量房计税交易价格评估的一些基本情况。[2017-12-08 14:13:13]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
好的，首先感谢各位纳税人对地税工作的理解和支持。
[2017-12-08 14:15:43]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
2011年初，国务院办公厅发出了《关于进一步做好房地产市场调控有关问题的通知》（国办发[2011]1号）即“新国八条”，其中明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。山东省人民政府办公厅随即发布了《关于贯彻国办发[2011]1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》（鲁政办发[2011]5号）。[2017-12-08 14:19:51]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）和《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）对此项工作进行了具体部署。省地税局、省发展和改革委员会、省民政厅、省财政厅、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅、省统计局、国家统计局山东调查总队等八部门联合制发了《关于加强部门协作做好存量房交易税收征管工作的通知》（鲁地税发〔2011〕49号）对进一步做好存量房评估工作进行了统一部署。我省自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格实施全面评估。
[2017-12-08 14:23:02]
[主持人 山东地税]
对存量房交易计税价格实施评估的法律依据是什么？
[2017-12-08 14:25:11]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
开展存量房评估工作，是税法赋予税务机关的职责，也是税务机关落实税法的必然选择。在现行税法体系中，明确授予税务机关有权开展存量房评估工作的法律、法规如下：
[2017-12-08 14:26:58]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
1、《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：……（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”
[2017-12-08 14:29:07]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
2、《中华人民共和国契税暂行条例》第4条规定：“……前款成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，……由征收机关参照市场价格核定”。[2017-12-08 14:31:19]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
3、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第15条规定：“纳税人……销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按……核定其营业额”。[2017-12-08 14:32:27]
[主持人 山东地税]
存量房计税交易价格和申报价格评估值是如何确定的？[2017-12-08 14:33:42]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
首先由税务部门运用房地产估价方法，计算出存量房申报价格评估值，然后与纳税人申报的交易价格进行比较。对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的，按照纳税人申报的交易价格征税；对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的，经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。核定计税价格参照存量房申报价格评估值确定。批量评估是指在确定的估价基准日对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。具体技术路线：一是选定基准房屋；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干评估分区，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准房屋的评估值；三是确定基准房屋的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层、朝向等要素；四是通过修正因素产生房屋交易价格估值；五是将房屋交易价格估值下浮一定比例，作为存量房申报价格评估值。[2017-12-08 14:38:06]
[主持人 山东地税]
应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是怎样实施的？[2017-12-08 14:39:48]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
1、招标确定评估机构。为加快评估进度，确保评估工作的质量和公平公正，原则上在市一级采取公开招投标方式，按照招投标程序选择确定具备国家规定资质的评估机构。招标结束后，各市局要与中标评估机构签订委托协议书，明确评估目的、范围、内容、评估基准日、评估工作完成时间及双方的权利义务等事项。
[2017-12-08 14:41:39]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
2、开展市场调查，划分评估分区，设定标准房。组织人员调查分析本地区房地产市场及影响房地产价格的因素情况。具体包括：本地区房地产市场的状况、房地产分布的特点与规律、房地产价值在不同地区间呈现差异性的原因等原则上按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分若干评估分区，可结合实际情况确定以区片、住宅小区为单位进行评估分区划分。在专家指导下，根据本地区实际，建立起标准房价格体系。
[2017-12-08 14:45:24]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
3、确定评估方法。房地产评估主要有三种方法，分别是成本法、市场法和收益法。考虑到我省住宅类房地产市场化程度较高，能够获得充足的市场交易案例，评估价格更接近市场价，容易被纳税人接受，因此我省采取的评估方法以市场法为主，其他方法为辅。[2017-12-08 14:47:08]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
4、建立统一的评估技术标准及模型。根据选定的评估方法和各类影响房地产价值因素的情况，在充分研究论证、测算分析并听取专家意见的基础上构建统一的评估技术标准和数学模型，评估机构按照评估技术标准开展评估工作。
[2017-12-08 14:49:12]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
5、采集信息并建立房地产数据信息库。房地产数据库的内容包括各类待评估房地产的税源信息和各种评估方法需要的指标数据两类。各地数据采集方式要综合采用自主采集和委托采集为主的采集方式，合理设置评估工作的指标数据，完善税源数据。房管、国土等部门的信息可使用自主采集方式；标准房等相关数据信息可委托评估机构开展评估工作的同时进行采集。各地要逐步建立起房地产数据信息库，所采集信息既要满足当前评估工作的需要，也要着眼于今后房地产税制改革的需要。
[2017-12-08 14:51:43]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
6、做好评估软件的部署应用。评估软件统一推广应用淄博市地税局开发的《存量房交易价格评估系统》，由各市局在市一级统一部署，并搭建好软硬件环境，做好楼房信息维护和评估数据导入。如实际评估需要，可配合软件公司在指标、公式和参数等方面进行修改。[2017-12-08 14:53:13]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
7、做好评估结果校验工作。为了检验评估机构评估结果的准确性和适用性，各地可成立校验小组抽样对评估结果进行验证，评估小组可由税务人员、外聘专家、评估人员和房屋中介机构人员等组成。要本着实事求是的原则，采取多种方式进行结果校验。将系统确定的评估价格与一定时期内的实际交易价格进行对比，看评估价格是否低于实际交易价格；将系统确定的评估价格与中介机构提供的房产交易挂牌价格进行比对，看评估价格是否高于中介挂牌价格；通过实地查看，同实际交易双方进行沟通，看评估价格是否与实际交易价格相当；比对邻近小区的房产评估价格是否存在明显差异。如评估结果经校验后与市场价格偏差较大，则要求评估公司修正其评估值。[2017-12-08 14:55:35]
[主持人 山东地税]
存量房交易价格评估系统上线运行情况是怎样的？
[2017-12-08 14:58:50]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
我省存量房交易价格评估系统于2012年7月1日全面上线，自上线以来，在堵塞“阴阳合同”带来的税收漏洞、增加交易环节税收、强化基层征管、提高工作效率、降低执法风险、提高税收遵从度等方面取得了显著成效。存量房评估工作是一项长期的系统工程，评估系统的上线运行只是一个开端。还需要在制度建设、数据更新、技术标准调整、风险防范等方面长期努力，不断加大工作力度。[2017-12-08 15:02:24]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
（一）建立估价技术标准调整机制。一是加强数据动态管理，做好基础数据更新。采取积极措施坚持做好存量房基础数据的采集工作，及时采集新楼盘基础信息，补录老楼盘基础信息，不断充实房地产信息数据库，为评估工作以及税制改革做好数据储备。二是定期调整估价技术标准。定期对存量房评估工作的实施效果进行总结分析，并根据当地市场变化，适时更新标准房基准数据，修正估价技术标准，不断完善估价模型，确保评估值的准确性、适用性和公信力。有条件的地区可利用统计部门公布的房地产价格指数、评估系统采集的交易案例、网上挂牌价格等作为参考，实现对基准价格的动态管理。估价技术标准调整期限不易频繁，可设定为半年或者一年，且估价技术标准的调整必须经过专家论证。[2017-12-08 15:06:59]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
（二）重视数据维护和安全。应按照“规范统一、分级维护、及时更新、保障安全”的原则，做好房地产评估信息数据库的管理维护，除定期更新完善信息数据库外，还要做好数据的备份与恢复工作。同时，要加强评估信息的保密工作，对评估信息数据的查询、使用实施授权管理，明确授权内容、层级、职责、权限，必要时可与涉及人员或机构签署保密协议，明晰保密法律责任，确保评估信息数据的质量与安全。未经批准，任何人不得向税务机关以外的组织、个人泄露和提供存量房评估信息数据，不得向社会公布存量房评估值数据。[2017-12-08 15:08:25]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
（三）继续强化部门协作。紧紧依托《山东省地方税收保障条例》和《关于加强部门协作 做好存量房交易税收征管工作的通知》，加大与当地政府的沟通力度，积极争取政府支持，进一步完善与财政、房管、国土、统计、物价等相关部门的工作协作机制，理顺相关部门在存量房评估数据信息共享、经费保障等方面的协税配合职责。[2017-12-08 15:10:48]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
（四）规范开展评估工作。严格按照财政部、国家税务总局财税〔2011〕61号文件的规定规范开展存量房评估工作，以存量房评估系统生成估价结果并下浮一定比例形成的评估值作为标准，评估纳税人申报价格是否偏低。对个别老旧房屋、宅院、独门小院、民房等无法采用批量评估方法估价的房产，可进行个案评估。在评估技术支持方面，目前系统内专业评估力量仍较薄弱，各地可充分利用社会评估力量，选择一个或几个资质高、专业技术力量强的评估机构建立长期协作关系或聘为技术顾问，为存量房评估工作顺利开展提供保障。[2017-12-08 15:13:12]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长陈平]
（五）完善争议处理办法。建立健全涉税争议处理工作制度，对于纳税人提出涉税争议并申请复核的，应按照合法、规范、高效的原则稳妥处理。要在进行书面材料审核、与纳税人约谈、实地调查等基础工作后作出复核处理意见，以文书形式告知纳税人；纳税人不接受复核处理意见的，可由纳税人选择地税部门指定的第三方评估机构进行个案评估，或依照《中华人民共和国征收管理法》、《税务行政复议规则》规定依法提出行政复议申请；对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。
[2017-12-08 15:16:30]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
（六）加强档案管理。存量房评估工作涉及的纳税人基本信息、存量房基础信息、评估信息和申报征收信息等，应按照档案化管理的要求妥善保存。[2017-12-08 15:17:53]
[主持人 山东地税]
存量房交易价格评估系统上线运行以来，纳税人反响如何？
[2017-12-08 15:20:00]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
我省存量房评估系统上线以来，总体运行平稳，没有发生较大的征纳税争议，但部分地区房地产价格发生了较大变动，但有个别地税部门评估系统上线后从未进行过标准房基准价格的更新和评估技术标准的修正，导致评估值与市场价格差距较大。各级地税机关要密切关注本地房地产价格指数变动情况，实现对基准价格的动态管理，根据本地区城市化进程，不断细化、调整评估分区，及时修正评估模型、更新基准价格。要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，自2015年1月1日起，下浮比例一律不得超过10%，在条件允许时取消下浮比例。
[2017-12-08 15:21:50]
[主持人 山东地税]
好的，相信经过几位嘉宾的介绍，大家对存量房交易计税价格和存量房评估系统也有了初步的认识。在访谈期间，有些网友也提出了一些问题，下面，主要围绕存量房评估系统应用，请几位嘉宾来回答一下网友关注的问题。[2017-12-08 15:23:34]
[网友 四叶草]
我想了解一下我交易的存量房的评估价格是多少，怎么查询？[2017-12-08 15:25:35]
[莱芜市地税局税收管理一科科长 吕清新]
存量房评估系统的评估价格只有到前台办理缴税业务时，税务机关前台工作人员现场调用数据信息进行评估价格的计算，除此之外，任何人不得以任何理由进行评估价格的查询，纳税人只要按照存量房实际交易价格进行申请即可，无需事先了解评估价格。目前，我市的存量房评估计价格以2016年11月1日的基准价进行调整的，比较符合市场价格，并且以存量房评估系统生成估价结果下浮8%形成的评估值作为标准执行。
[2017-12-08 15:27:29]
[网友 游客]
我是莱芜市钢城区的一名政协委员，钢城区近年来的房地产市场行情处于历史低位，受区域发展限制，房地产业没有发展内生动力，二手房产交易评估价格明显高于市场行情，请问税务机关有没有调整评估价格的计划？[2017-12-08 15:31:53]
[莱芜市地税局税收管理一科科长吕清新]
根据《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》（税总发【2013】129号）文件规定，根据市场变化情况，完善评估技术标准,保证评估结果符合市场实际情况。要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整），去年我市的存量房评估计价格以2016年11月1日的基准价进行了调整的，特别是钢城区二手房交易评估价格普遍调低，比较符合市场价格。
[2017-12-08 15:35:25]
[网友 冬天里的阳光]
我二手房实际交易的价格比评估价格低，还要按照评估价格缴税吗？[2017-12-08 15:39:56]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长陈平]
经审查，认为申请人提出异议的理由不成立，但申请人拒不执行评估系统核定的计税价格，或者申请人对按本条第一款规定下浮一定比例后的结果仍不认可的，由已在地税机关登记备案的具有公信力及资质等级的评估机构进行评估。
[2017-12-08 15:56:04]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
经审查，认为申请人申请理由确属特殊情况且申报价格属实的，以纳税人申报价格作为计税价格，做出争议处理决定，并在申请表上签署相应意见。[2017-12-08 15:55:18]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长陈平]
经审查，认为申请人提出异议理由成立的，税政部门和征管单位应在系统核定价格的基础上,下浮一定比例作为新的计税价格，与纳税人申报价格进行对比，按“孰高”原则确定最终计税价格，做出争议处理决定，并在申请表上签署相应意见。
[2017-12-08 15:53:04]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长陈平]
各区税政部门在收到申请表后，按照《莱芜市地方税务局应用“存量房交易价格评估系统”评估存量房交易计税价格争议处理办法》（莱地税函[2012]13号）规定，与申请人所属主管税务机关共同成立争议处理小组，指派两名以上工作人员实地勘察房产情况，审查申请人提供的申请表和其他相关证据。根据审查结果，分别作出处理：[2017-12-08 15:51:50]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长陈平]
各区税政部门应当在收到申请表及相关材料之日起7个工作日内做出争议处理决定；情况复杂无法按时办结的，经区局局长批准可以适当延长办理时限，但最长不得超过15个工作日。[2017-12-08 15:48:06]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长陈平]
纳税人对按照系统核定计税价格征税有异议的，由纳税人填写《存量房交易计税价格争议处理申请表》，说明异议的理由，报所在区级地税机关税收政策管理部门，进入争议处理程序。[2017-12-08 15:46:13]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
纳税人对按照系统核定计税价格征税无异议，以及有异议但经前台工作人员进行政策解释后无异议的，前台人员按照系统核定计税价格计征税款，开具税票与发票。
[2017-12-08 15:44:56]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长 陈平]
一般情况下，前台工作人员要将纳税人申报的房屋交易价格与系统核定价格进行对照，申报价格高于系统核定价格的，直接按照纳税人申报价格计征税款，开具税票与发票。申报价格低于系统核定价格的，要向纳税人告知应当按系统核定价格计征税款。[2017-12-08 15:43:15]
[主持人 山东地税]
好的，对于存量房价格评估上线以后的系统应用，相信大家有了一定的了解，会对大家的业务办理起到一定的指导和帮助，非常感谢网友和纳税人朋友的参与，由于时间的关系，我们今天就介绍到这里。如果您有什么问题，可以通过拨打12366纳税服务热线电话、各区技术支持电话或到就近的办税服务厅咨询，我们的工作人员将给您最及时最满意的答复，并期待着您对我们的节目提出宝贵意见。再见。[2017-12-08 15:57:44]
[莱芜市地税局税收管理一科科长吕清新]
谢谢大家，再见！[2017-12-08 15:58:54]
[莱芜市地税局税收管理一科副科长陈平]
谢谢大家，再见！[2017-12-08 15:59:15]
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